토지거래허가제 적용 안 돼? 경매 낙찰이면 허가 패스?

 

토지거래허가제, 경매 낙찰이면 허가 없이 OK? 허가구역도 가능할까? 주의할 점과 절차까지 한 번에 정리! 투자·실거주자 필독!

 

토지거래허가제는 부동산 투자를 고려할 때 중요한 규제 중 하나입니다. 하지만 경매로 낙찰받으면 이 규제를 피할 수 있다는 점, 알고 계셨나요? 그렇다면 어떤 경우든 예외로 인정될까요?

 

경매 낙찰 시 토지거래허가제 적용 여부와 주의해야 할 사항, 절차와 예외 사항까지 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

 

토지거래허가제 적용 여부와 절차, 예외 사항까지 완벽 정리!

 

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1️⃣ 토지거래허가제란?

 

토지거래허가제는 부동산 투기를 방지하고 건전한 토지 거래를 촉진하기 위해 특정 지역에서 토지 거래를 제한하는 제도입니다. 주거지역에서는 6㎡, 상업지역에서는 15㎡를 초과하는 토지 거래 시 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다.

 

허가 없이 거래를 체결하면 계약은 무효가 되며, 2년 이하의 징역형 또는 토지가격의 30%에 해당하는 벌금이 부과될 수 있습니다.

 

단, 토지거래허가제는 허가구역으로 지정된 특정 지역에만 적용되며, 허가구역 외의 지역에서는 이 제도가 적용되지 않으므로, 허가를 받지 않아도 거래가 가능합니다.

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2️⃣ 경매로 부동산 취득 시 토지거래허가제 적용 여부

 

경매를 통해 부동산을 취득할 경우, 토지거래허가제의 적용을 받지 않습니다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제14조에 따르면, 민사집행법에 의한 경매는 토지거래계약 허가 대상에서 제외된다고 명시되어 있습니다.

 

따라서 경매로 부동산을 낙찰받으면, 허가 절차 없이 소유권 이전이 가능하고, 토지거래허가제의 규제도 더 이상 적용되지 않습니다. 또한, 실거주 의무가 없고, 임대도 자유롭게 할 수 있는 장점이 있습니다.

 

일반적으로 토지거래허가제가 적용되는 지역에서는 실거주 의무나 임대 제한이 있지만, 경매로 취득한 부동산은 이러한 규제에서 자유로워 더 큰 유연성을 제공합니다.

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3️⃣ 경매 취득 시 유의사항

 

경매로 부동산을 취득할 때는 다음 사항을 유의해야 합니다

 

📍 자금조달계획서 제출 의무 면제 

 

일반 매매에서는 자금조달계획서를 제출해야 하지만, 경매로 부동산을 취득할 경우 자금조달계획서를 제출할 필요가 없습니다. 이는 경매 절차의 특성상 요구되지 않기 때문입니다.

 

📍 실거주 의무 없음 

 

토지거래허가구역 내 주택을 일반 매매로 취득하면 2년간 실거주 의무가 부과되지만, 경매로 취득한 부동산에는 실거주 의무가 적용되지 않습니다. 따라서 실거주 없이도 해당 부동산을 보유할 수 있습니다.

 

📍 갭투자 가능 

 

실거주 의무가 없으므로, 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 가능합니다. 경매로 취득한 부동산에서는 이 방식으로 투자가 자유롭게 가능합니다.

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4️⃣ 예외가 되는 경우, 허가가 필요한 상황은?

 

경매 낙찰이 토지거래허가제에서 예외로 간주되지만, 몇 가지 경우에는 여전히 허가가 필요할 수 있습니다. 주요 예시는 다음과 같습니다:

 

🚨 농지 취득 시 

농지는 원칙적으로 '농지취득자격증명'을 통해 허가를 받아야 하므로, 경매로 농지를 낙찰받은 경우에도 허가가 필요할 수 있습니다.

 

🚨 공공사업 토지 

개발구역이나 정부가 지정한 토지는 경매로 낙찰받더라도 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 공공 목적에 따른 규제가 다르게 적용되기 때문입니다.

 

🚨 외국인 낙찰 

외국인은 토지거래허가제의 적용을 받기 때문에, 경매로 낙찰받더라도 반드시 허가 절차를 밟아야 합니다.

 

따라서, 경매로 부동산을 취득하더라도 이러한 예외 상황에서는 여전히 허가를 받아야 하므로 주의가 필요합니다.

 

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5️⃣ 경매 시장의 동향

 

최근 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 경매를 통한 부동산 취득이 증가하고 있습니다. 경매는 토지거래허가제의 적용을 받지 않기 때문에, 투자자들에게 매우 유리한 대안으로 자리 잡고 있습니다.

 

예를 들어, 강남구의 아파트 경매는 많은 투자자들이 참여하면서 활발한 시장 흐름을 보여주고 있습니다. 이러한 경향은 경매 시장의 성장 가능성을 보여주며, 투자자들에게 더욱 매력적인 기회를 제공합니다.

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🚀 Q&A

 

Q1: 경매로 낙찰받은 부동산은 바로 임대할 수 있나요?

A. 네, 경매로 취득한 부동산은 실거주 의무가 없으므로 바로 임대가 가능합니다.​

 

Q2: 경매로 취득한 부동산도 자금조달계획서를 제출해야 하나요?

A. 아닙니다. 경매로 부동산을 취득할 경우 자금조달계획서 제출 의무가 면제됩니다.​

 

Q3: 토지거래허가구역 내 부동산을 경매로 취득하면 허가를 받아야 하나요?

A. 경매로 취득한 부동산이 토지거래허가구역에 속하는 경우, 예외 사항이 있을 수 있으며, 허가가 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 농지나 외국인 취득 등이 해당됩니다. 경매 낙찰이 토지거래허가제에서 예외로 간주되지만, 특정한 조건에서는 여전히 허가를 받아야 할 수 있습니다.